Podstawa prawna budowy elektrowni wiatrowej
„Ustawa wiatrakowa” to potoczna nazwa, wypracowana przez praktykę, wskazująca na ustawę z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych. Powyższa ustawa reguluje warunki i tryb lokalizowania budowy elektrowni wiatrowych, zasady bezpiecznej eksploatacji elementów elektrowni wiatrowych, odpowiedzialność finansową za ich nieprzestrzeganie jak również zakres oraz zasady uczestnictwa społeczeństwa w procesie lokalizowania elektrowni wiatrowej.
Z kolei w dniu 23 kwietnia 2023r. wprowadzono w życie nowelizację „ustawy wiatrakowej”, która to wprowadziła istotną zmianę w zakresie odległości stawiania elektrowni wiatrowych od zabudowań mieszkalnych. Obecnie zakazuje się budowania elektrowni wiatrowych w odległości poniżej 700 m od budynków mieszkalnych a farmy wiatrowe mogą być lokowane jedynie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Proces uchwalania takiego planu również zostanie rozszerzony o dodatkowe badania wpływu na środowisko lokowanej inwestycji.
Zbudowanie elektrowni wiatrowej wymaga spełnienia ściśle określonych przez ustawę warunków oraz lokowania turbin zgodnie z ustawowymi wymogami. Z kolei na podmiot eksploatujący elektrownię wiatrową, niepoddającego elementów technicznych wymaganym czynnościom serwisowym, nakłada się karę finansową w wysokości przewidzianej ustawą.
Poza koniecznością przestrzegania obowiązujących regulacji prawnych w powyższym zakresie, w celu zbudowania farmy wiatrowej konieczne jest uzyskanie tytułu prawnego do gruntu, umożliwiającego umieszczenie na nim elektrowni wykorzystującej odnawialne źródło energii. Stosunkiem zobowiązaniowym, łączącym właściciela gruntu i inwestora, jest umowa dzierżawy gruntu.
Długoterminowa umowa dzierżawy
Najczęściej spotykaną umową w praktyce jest długoterminowa umowa dzierżawy. Z reguły zawierana jest na okres 29 lat, jej treść jest obszerna a postanowienia umowne stosunkowo skomplikowane. Umowa dzierżawy gruntu pod elektrownie wiatrową jest umową długoterminową z uwagi na konieczność zapewnienia trwałości i ciągłości wysoko kosztowej inwestycji, jaką jest zbudowanie elektrowni wiatrowej.
Warto również wskazać, iż zawarcie umowy na okres 29 lat gwarantuje zawarcie umowy na czas oznaczony, ponieważ dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminy za zawartą na czas nieoznaczony.
Co do zasady umowa dzierżawy sporządzana jest przez inwestora, który posługuje się wzorcami umownymi, które dostosowuje się każdorazowo do właściciela gruntu, lokalizacji gruntu oraz stosownych parametrów. W praktyce oznacza to tyle, że z reguły postanowienia umowne w szczególności chronią inwestora a właścicielowi gruntu zapewniają jedynie podstawowe prawa. Zatem istotne jest, aby zapoznać się z treścią umowy dzierżawy gruntu oraz zrozumieć jej zapisy.
Strony umowy dzierżawy
Podstawowym elementem każdego stosunku umownego jest właściwe oznaczenie stron. Wydzierżawiający powinien zweryfikować inwestora, jego historię na rynku, płynność finansową, ilość inwestycji wykonanych z powodzeniem oraz doświadczenie. Z pewnością wpłynie to na zabezpieczenie interesów właściciela gruntu.
Z reguły, w pierwszej kolejności, postanowienia umowy obejmują szereg oświadczeń dotyczących stanu prawnego nieruchomości, prawa własności do nieruchomości, obciążenia nieruchomości prawem osób trzecich czy prowadzenia w stosunku do właściciela nieruchomości postępowania egzekucyjnego, upadłościowego lub restrukturyzacyjnego. Ponadto w umowie dzierżawy powinno znaleźć się oświadczenie dzierżawcy – inwestora, potwierdzające prowadzenie działalności w zakresie planowania, budowy i eksploatacji elektrowni wiatrowych.
Strony umowy powinny zostać oznaczone właściwie a wszelkie oświadczenia związane z osobami zawierającymi umowę muszą obligatoryjnie być zgodne z prawdą. Dlatego też warto pochylić się nad tą kwestią i dopilnować właściwego zredagowania postanowień umowy w tym zakresie.
Przedmiot umowy dzierżawy
Kolejnym obligatoryjnym elementem każdej umowy jest oznaczenie przedmiotu umowy. W przypadku posadowienia elektrowni wiatrowej jest to szczególnie ważny aspekt z uwagi na koszty oraz wielkość inwestycji, znaczenie dla środowiska jak również okolicznego społeczeństwa.
W pierwszej kolejności należy szczegółowo określić zakres działań inwestora, dokładne miejsce prowadzenia działań budowlanych, powierzchnię dzierżawionego gruntu, ustalając granice budowy elektrowni wiatrowej, niezbędnych dróg, miejsc do ustawienia dźwigów, rozdzielni sieciowych, stacji przelotowych, przyłączy oraz pozostałych, aczkolwiek niezbędnych urządzeń technicznych. Należy również dokonać wyraźnego zezwolenia inwestorowi na dokonywanie prac remontowych, konserwacyjnych i naprawczych, użytkowanie dzierżawionej nieruchomości oraz na użytkowanie nieruchomości dzierżawionej w przypadku nieposadowienia na niej elektrowni wiatrowej oraz zakres jej użytkowania.
Istotne jest również, aby w treści umowy dzierżawy gruntu pod elektrownię wiatrową znalazł się zapis o umieszczeniu lokalizacji elektrowni wiatrowej, przebiegu wszelkich przyłączy oraz pozostałych urządzeń technicznych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Prawa i obowiązki dzierżawcy oraz wydzierżawiającego
Umowa dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową powinna również określać prawa i obowiązki właściciela gruntu jak i inwestora. W tym zakresie strony mogą dowolnie kształtować stosunek zobowiązaniowy, jednak w graniach obowiązującego prawa. W tego rodzaju umowach pewne prawa i obowiązki, zarówno właściciela gruntu jak i inwestora, systematycznie powtarzają się w treści postanowień umownych.
Prawa i obowiązki dzierżawcy – inwestora
W umowach przedstawianych przez inwestorów z reguły dzierżawca ma prawo do poddzierżawienia nieruchomości czy przeniesienia w całości lub w części praw do gruntu na osobę trzecią.
Inwestor, jako strona umowy, powinien posiadać określone szczegółowo obowiązki, poza uiszczaniem oczywistych zobowiązań takich jak kwota czynszu dzierżawnego czy podatku od gruntów związanych z działalnością gospodarczą.
I tak, w umowach dzierżawy gruntu pod farmy wiatrowe, najczęściej nakłada się na dzierżawcę – inwestora obowiązek informowania właściciela gruntu o postępach budowlanych oraz administracyjnych w procesie posadawiania elektrowni wiatrowej, informowania o planowanych pracach budowlanych, ponoszenia wszelkich opłat i podatków związanych z budową elektrowni wiatrowej czy monitorowania i skutecznego reagowania w przypadku wystąpienia awarii któregokolwiek elementu technicznego elektrowni jak również dokonywania prac konserwatorskich, renowacyjnych oraz dostosowujących farmę wiatrową do aktualnie obowiązujących regulacji prawa krajowego i europejskiego.
Prawa i obowiązki wydzierżawiającego
Jednym z najważniejszych uprawnień wydzierżawiającego jest zachowanie prawa do uprawiania gruntu do dnia rozpoczęcia prac budowlanych przez inwestora. Proces rozpoczęcia działań związanych z budową elektrowni wiatrowej jest bardzo często długi, zatem wydzierżawiający przez cały ten okres ma prawo do pobierania pożytków z dzierżawionego gruntu.
Istnieje również możliwość pozostawienia właścicielowi gruntu prawa do dalszego korzystania z nieruchomości gruntowej z zastrzeżeniem, że podejmowane działania nie uniemożliwią lub nie będą utrudniały wykorzystywania elektrowni wiatrowej. W umowach dzierżawy gruntu pod elektrownie wiatrowe bardzo często pojawia się postanowienie umowne wyłączające prawo pierwokupu gruntu przez inwestora.
Umowa dzierżawy gruntu zawiera również postanowienia w zakresie obowiązków nakładanych na wydzierżawiającego. Wśród nich najczęściej znajduje się obowiązek powstrzymania się od działań uniemożliwiających lub utrudniających działanie elektrowni wiatrowej, zapewnienia inwestorowi jak i przedsiębiorstwu energetycznemu dostępu do placu budowy elektrowni wiatrowej, ujawnienia w księdze wieczystej prawa dzierżawy, udzielenia inwestorowi pełnomocnictwa do wglądu w akta księgi wieczystej nieruchomości bądź informowania o przekazaniu prawa własności do nieruchomości gruntowej. Konstruując umowę, warto zapoznać się z regulacjami, np. na stronie zajmującej się podobnymi zagadnieniami kancelarii, jak choćby pod adresem: https://rpms.pl i skorzystać z fachowej pomocy.
Czynsz dzierżawny
Czynsz dzierżawny uiszczany jest przez dzierżawcę na rzecz wydzierżawiającego w wysokości ustalonej w umowie. Powinna być to kwota rekompensująca właścicielowi gruntu ograniczenie jego gruntów uprawnych oraz zgodna z możliwościami finansowymi inwestora.
Wysokość czynszu może zostać wyrażona w pieniądzu lub w innego rodzaju świadczeniu. Może również stanowić całościową kwotę jak również składać się z poszczególnych elementów składających się na czynsz, na przykład z kwoty głównej oraz kwot nominalnych.
Okresy płatności czynszu dzierżawnego
Czynsz dzierżawny może był płatny w dowolnie ustalonych w umowie okresach. Aktualnie obowiązujące przepisy nie nakładają obowiązku uiszczania czynszu dzierżawnego miesięcznie, kwartalnie, rocznie bądź w jeszcze innym okresie rozliczeniowym. Dlatego też strony mają pełną dowolność w tym zakresie. Najczęściej, przy ustalaniu kwoty czynszu dzierżawnego, jednocześnie ustala się wysokość wszelkich opłat i należności oraz zasady ich ponoszenia.
Częstą praktyką inwestorów jest płacenie czynszu w niższej wysokości przez pierwsze 2 lub 4 lata dzierżawy. Jest to okres w czasie którego faktyczne prace budowlanie nie są prowadzone a dzierżawca dokonuje wszelkich formalności administracyjnych i organizacyjnych, celem przygotowania gruntu dzierżawnego pod inwestycję. Z kolei czynsz dzierżawny w ustalonej w umowie wysokości płacony jest od dnia rozpoczęcia prac budowlanych na gruncie. Wówczas dzierżawca rzeczywiście rozpoczyna pracę nad inwestycją, co daje mu gwarancję ciągłości, trwałości oraz realną szansę powodzenia tej inwestycji.
Dzień rozpoczęcia prac budowlanych strony ustalają dowolnie. Jednak warto jest wskazać w umowie konkretną datę bądź zdarzenie będące początkiem terminu. Praktyka pokazuje, że strony przyjmują za taki dzień pierwszy wpis w dzienniku budowy.Postanowienie o początkowej płatności czynszu w niższej wysokości, wykorzystywane w umowach oferowanych przez inwestorów, nie jest rozwiązaniem korzystnym dla właściciela gruntu, jednakże nie jest sprzeczne z obowiązującym prawem.
Metody płatności czynszu za dzierżawę gruntu
Przepisy obowiązującego prawa nie precyzują mechanizmu ustalania płatności czynszu dzierżawnego, zatem może być on dowolnie ukształtowany przez strony umowy. Najprostszą metodą ustalenia czynszu dzierżawnego jest obliczenie iloczynu czynszu określonego w umowie oraz ilości turbin posadowionych na gruncie dzierżawnym. Do sumy iloczynu doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%.
Niekiedy w treści umowy dzierżawy gruntu pod elektrownie wiatrowe stosuje się również mechanizm mieszany, polegający na ustaleniu kwoty głównej czynszu oraz późniejsze dodanie do niej kwoty czynszu uzależnionej od ilości energii wyprodukowanej przez turbiny. Kwota ta określana jest procentowo. Wówczas konieczne jest uzyskanie informacji od inwestora o ilości wyprodukowanej energii w dniu przypadającym na termin płatności czynszu bądź ustalenie ilości samodzielnie poprzez odczyt liczników. Stanowi to pewne utrudnienie dla właściciela gruntu i nie daje wówczas gwarancji uiszczania stałej wysokości czynszu.
Dostosowanie czynszu do wartości rynkowych
Maksymalny okres zawarcia umowy dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową wynosi 29 lat. Jest to stosunkowo długi okres, podczas którego mogą zajść istotne zmiany w zakresie rynkowych cen dzierżawy bądź energii. Warto wówczas, w treści umowy, zawrzeć postanowienie o możliwości waloryzacji czynszu dzierżawnego w oparciu o obiektywny i publiczny wskaźnik. Stanowi to właściwe zabezpieczenie interesów majątkowych wydzierżawiającego.
Podsumowanie
Powyżej wskazane zostały istotne postanowienia umowne, które powinny być przedmiotem umowy dzierżawy gruntu pod elektrownię wiatrową. Jednak w dalszym ciągu strony obowiązuje zasada swobody umów, zatem inwestor oraz właściciel gruntu mogą dowolnie kształtować stosunek zobowiązaniowy, przy czym postanowienia umowy muszą być zgodne z obowiązującym prawem.