Raport przygotowany przez toruńską firmę Inside Park SA powstał na podstawie danych z aktów notarialnych zawierających faktyczne ceny kupna/sprzedaży mieszkań w kamienicach. Trzeba jednak zaznaczyć, że objął on specyficzny okres, bo lata 2020–2022 były trudnym czasem dla całego rynku nieruchomości, którym zatrzęsła pandemia, początek wojny w Ukrainie oraz wzrost bankowych stóp procentowych.
– Decyzje o odważnych inwestycjach podejmujemy, gdy mamy poczucie bezpieczeństwa, a sytuacja społeczno-gospodarcza na koniec 2022 r. takiego spokoju nie dawała. Stąd słaby rok na giełdzie, zatrzymanie lub spowolnienie wzrostu cen nieruchomości oraz mniejsza liczba transakcji, którą pokazują dane statystyczne – wyjaśnia Tomasz Laskowski, prezes Inside Park SA.
Pod względem liczby zawartych umów najlepszy w analizowanym okresie był rok 2021, gdy w Polsce zawarto 5215 transakcji. Rok 2022 przyniósł spadek – prawie o 1000 transakcji (podobnie było w 2020 r.). Co jednak ciekawe, mieszkania w kamienicach nie tracą na wartości. Średnie ceny za 1 mkw. oraz za cały lokal systematycznie rosną, choć należy pamiętać, że są bardzo zróżnicowane w zależności od lokalizacji, standardu mieszkania i budynku. Rozbieżności sięgają nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych za 1 mkw., np. w Warszawie od 2568 zł/mkw. do 55 802 zł/mkw, a w Łodzi od 1393 zł/mkw. do 19 820 zł/mkw.
Według raportu w latach 2020–2022 najwięcej transakcji było we Wrocławiu (ponad 3000), na drugim miejscu uplasowała się Warszawa (ponad 2500), podium zamknęła Łódź wynikiem niemal 2500.
Łódzka specyfika
W Łodzi najwięcej umów podpisano w 2022 r. – 890, w 2021 r. było ich 750, a w 2021 r. – 796. Raport stwierdza, że cena za 1 mkw. rosła w umiarkowanym tempie. Najtańszy był 11-metrowy lokal (jeden pokój) na drugim piętrze oficyny kamienicy przy al. Kościuszki, którego cena wynosiła 30 tys. zł. Najniższą cenę za 1 mkw. miało na początku 2020 r. mieszkanie na Polesiu (83 mkw. na czwartym piętrze przy ul. Więckowskiego) – 1393 zł/mkw. Najwyższa cena 1 mkw. wyniosła z kolei prawie 20 tys. zł – w mieszkaniu przy skrzyżowaniu ul. Nawrot z ul. Piotrkowską. Najwyższą cenę transakcyjną uzyskano w 2022 r. – 1,26 mln zł za apartament o powierzchni 134,74 mkw. w odrestaurowanym budynku przy ul. Bema. Autorzy raportu podkreślają jednak, że ta maksymalna cena była wyraźnie niższa niż ceny w innych analizowanych miastach, a mieszkania w kamienicach były w Łodzi najtańsze spośród mieszkań we wszystkich miastach ujętych w analizie.
– Przyczyn upatrywałbym w dużej podaży mieszkań w kamienicach oraz w modzie na rewitalizację w Łodzi – uważa Tomasz Laskowski.
Dla porównania – dwa najdroższe mieszkania sprzedane na przełomie 2021 i 2022 roku we Wrocławiu miały cenę 2,55 mln zł. W Krakowie apartament o powierzchni 222 mkw. kosztował w 2022 roku 4,2 mln zł. W Warszawie 255 mkw. na piątym piętrze (w nadbudowie) przy ul. Foksal sprzedano za ponad 9,5 mln zł!
Małe metraże
Mieszkania oferowane w Łodzi były też najmniejsze – średnia powierzchnia wynosiła ok. 42 mkw. Zdaniem Dawida Michny, głównego analityka stowarzyszenia Mieszkanicznik, są dwie przyczyny takiego stanu rzeczy. Pierwszą jest wysyp mikrokawalerek, a więc lokali o powierzchni użytkowej poniżej 25 mkw., w czym Łódź przoduje w Polsce. Drugą są możliwości zakupowe nabywców (mniejsze przeciętne wynagrodzenia, mniejsza zdolność kredytowa niż np. w Krakowie czy Warszawie), co może powodować większą podaż mieszkań o mniejszych metrażach.
Inside Park SA zapowiada kontynuację raportów z rynku kamienic. Kolejny, za rok 2023, jest w przygotowaniu.
